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2020年下半年济南房价是涨是跌？是观望还是入手？

关于“2020年下半年济南房价是涨是跌？是观望还是入手？”，我们可以通过两个方面来分析：

第一部分、从楼市全局来看

①政策层面：作为典型的政策性市场，离开政策谈房价和买房，显然是不切实际的。回顾过去这两三年，可以发现，国家对于房地产市场的定调基本没有发生太大改变：房住不炒、因城施策、促进房地产市场平稳健康发展。这三点一直都是调控的主基调，频频出现在权威会议、权威报告上面。除此之外，不仅短期如此，从长期看，随着房地产长效机制的加快建议，房价长期平稳也是可以预见的趋势。因此，与过去相比，楼市的的确确发生了变化，再来一轮大涨的可能性大大降低。

②市场层面：众所周知，我国的房地产市场并非一个完全统一的市场，由于不同城市面临不同的经济发展水平，不同的地理位置，不同的人口流向，所以房地产发展也是千姿百态，房价走向自然也是不尽相同。虽然说，过去几年，无论是一二线城市还是三四线城市，普遍都迎来了一轮大涨，但是伴随楼市回归理性，房价回归平稳，楼市已经逐步告别普涨阶段，出现了明显的分化态势。值得注意的是，不仅仅是城市之间出现了分化趋势，城市内部、房企之间也纷纷出现了分化走向。

第二部分、具体看一看济南

①回归过去四年：本轮济南房价大涨开始于2016年，当时地王频出，一个楼盘一天涨价千元也不足为奇，买到就是赚到！2017年济南开始实行限购政策，这一点基本与全国调控同步，给火热的楼市来了一个“急刹车”。2018年-2019年，随着国家调控政策进一步收紧，济南房地产市场也相对比较平稳，但是从2019下半年开始，随着楼市环境进一步降温，济南房价下行压力也不断加大。到了2020年上半年，更不用说了，由于黑天鹅事件的影响，打折促销成为了济南楼市的常态，不少楼盘甚至下调两千元左右。然后，最新的消息就是，6月1日起，济南全面放开落户。

②济南房地产现状：根据国家统计局公布的4月份70个大中城市房价情况显示，济南新房价格环比持平，这是新房价格连跌8个月后，首次出现持平。和新房一样，二手房价格也值得关注。在连续11个月下跌后，3月份首次实现了持平，但是4月再次下跌。在笔者看来，完全可以用“跌跌不休”来形容济南楼市了。值得注意的是，目前济南楼市库存压力较大，以二手房为例：3月份二手房市场挂牌量新增10848套，4月份二手房市场挂牌量新增11298套。截至5月底，二手房挂牌量新增至52204套。值得注意的是，虽然挂牌量一直增加，但从市场成交来看，2月、3月和4月三个月的总成交量仅有2519套。

③济南下半年房价预测：通过对过去四年的回顾，以及当前房地产的现状来看，下半年济南房产市场仍旧不容乐观。在面临销售压力、偿债压力、融资压力、去库存压力的多重大背景下，为了完成业绩，房企之间不可避免的要打响价格战，大概率讲房价很难上涨，换言之，平稳回调仍然是一个趋势。不过，对于济南这样一个二线城市来说，不同的片区也面临不同的情况，平稳回调之下也会出现分化，占据地段、配套、品质优势的楼盘或二手房，价格仍旧会比较坚挺甚至微涨。

④购房者观望还是入手：济南，作为山东省的省会，目前正在争创国家中心城市，而且已经全面放开落户，对于这样一个潜力较大的二线城市来说，尽管短期内楼市销售比较惨淡，但是从长期来看，一旦政策出现宽松，房地产市场仍然大有可为。因此，对于普通购房者来说，如果有购房能力，在房价持续调整，房企纷纷让利促销的背景下，今年遇到高性价比房源的机会大大增加了。反之，再等等也无妨。

此外，笔者认为，房住不炒成为长期定位，房价再来一轮大涨的基础不存在，所以闭眼买房阶段已经远去，这时候买房就应该避开那些老旧小区，以及地段较差、配套不全的楼盘。具体来看，目前济南高薪产业、人口聚集区主要在济南东部片区，所以投资、自住、保值尽量往东去，而且尽量选择开发实力强、物业服务好、环境品质好、具备稀缺配套的楼盘。

这个问题的话不光是济南，也包括了全国各地，那在今年的下半年它是否还有上涨的空间？今年是否适合入手房地产了？

首先来说根据现在的成交量的话，到今年下半年的话，预计其实可能会稍微有一点小涨，但是的话肯定是针对一些比较好的地段，大部分区域的话价格应该是浮动不大的。

那是否适合入手，本人那其实是不推荐的，首先今年的价格确实有些不太稳定。现在疫情的话并未结束，包括像美国的黑人事件，在这些情况的影响下，现金储备呢是非常重要的。所以在这种情况下，如果不是刚需的话，是不推荐购买房产的。

需要注意的是，由于受疫情的影响2月交易异常，导致3月环比指数失真。但3月以下市场基本恢复，4月环比指数已经能够较好反映市场真实走势。

　　报告显示，4月北上广深四个一线城市房价环比均出现上涨。其中深圳、上海、北京的环比涨幅均在1%以上，涨速相对较快，其中北京房价在沉寂3年以来，首度出现较快上涨。广州环比上涨0.17%，市场相对平稳。

　　从同比来看，4月深圳、上海房价均高于一年前的水平，但从北京、广州房价仍低于一年前的水平。

　　在二线城市中，不论从环比还是同比，房价有涨有跌，成都、宁波、南京房价环比上涨较快，均超过13%。而武汉、哈尔滨近一个月市场较为疲软。从同比来看，南通、宁波、东莞上涨均超10%。济南、青岛、天津在近一年市场稳中有降。

　　对此，纬房指数研究小组认为，4月一线城市房价上涨相对较快，这与经济下滑背景下，市场避险意识增加有一定关联。但由于内外部经济环境相对较差，宏观经济增长乏力，部分一线城市房价的较快上涨可能不具备可持续性。而二线城市虽然短期以上涨为主，但持续上涨能力也不足。

　　与一二线城市房价整体上涨不同，三四线城市房价呈现微跌趋势，对此预计，这种城市分化态势将会延续到2020年下半年。

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